Vesledamveien 37

Velkommen til Vesledamveien 37! Innholdsrik familiebolig over to plan med fire soverom, skjermet og hyggelig hage med beplantning og frukttrær, samt umiddelbar nærhet til Kjekstadmarka. Eiendommen har en attraktiv og barnevennlig beliggenhet i et rolig boligfelt med kort vei til Røyken sentrum og togstasjon. Her bor du med fine turstier like ved samt kort vei til skoler og idrettsanlegg. Hovedetasjen byr på en romslig stue med gasspeis og åpen kjøkkenløsning, to soverom, bad og separat vaskerom. I andre etasje finner du en loftsstue, ytterligere to soverom og et ekstra bad. - Terrasse på ca. 43 m² med utgang fra stue - Vannbåren gulvvarme i 1.etasje tilkoblet gass - Dobbeltgarasje med lader, samt lagring i 2.etg + bod - Skjermet hage med frukttrær og blomster Velkommen til visning!

Eiendommen har en attraktiv og fredelig beliggenhet i et etablert eneboligområde i Røyken, med vidstrakt utsikt over omkringliggende jorder og åser. Her bor du i et rolig og barnevennlig nabolag med lite gjennomgangstrafikk, tilrettelagte lekeplasser og balløkke like ved. Kjekstadmarka ligger praktisk talt rett utenfor døren; stiene starter ved Vesledammen og fører inn til et omfattende nettverk av merkede turløyper, badevann og skiløyper om vinteren, med turmål som Blåfjellhytta og Småvannsbu innen rekkevidde. Området er svært godt tilrettelagt for et aktivt familieliv. Kjekstadmarka Kanvas-barnehage ligger en kort spasertur unna, og det er flere barnehager samt skoler på alle trinn i nærområdet, inkludert Midtbygda skole, Spikkestad ungdomsskole og Røyken videregående skole på Katrineåsen. Idrettsmiljøet er velutviklet med ROS ILs anlegg like ved, Kjekstad Golfklubbs 18-hulls bane og det moderne Røykenbadet en kort kjøretur unna. Badet rommer både treningssenter, flere basseng, klatrevegg og diverse helsetilbud. I Røyken sentrum, rundt to kilometer fra boligen, finner du det du trenger av daglige servicetilbud og forretninger. Her ligger Røyken Senter med dagligvarebutikker som Kiwi og Spar, samt apotek, spisesteder og andre servicetilbud. Nærområdet byr i tillegg på flotte rekreasjonsmuligheter mot kysten langs Oslofjorden og Drammensfjorden, med populære badeplasser og kyststier en kort kjøretur unna. Offentlig kommunikasjon er lett tilgjengelig og gjør hverdagslogistikken enkel. Fra Røyken stasjon går lokaltoget på Spikkestadbanen jevnlig mot Asker, Sandvika og Oslo Sentralstasjon. I tillegg har området gode bussforbindelser til både Drammen og Asker, og med bil når du raskt ut på hovedveinettet mot resten av Asker og Oslofjordregionen.

Totalt bruksareal BRA: 190 kvm BRA-i: 1. etasje 95 kvm: Entré, vaskerom, bad, 2 soverom, stue og kjøkken. 2. etasje 55 kvm: Loftsstue, bad og 2 soverom. BRA-e: 1. etasje 40 kvm: Garasje og bod. TBA (terrasse- og balkongareal) 1. etasje 43 kvm: Terrasse. Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 74 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 55 kvm måleverdig som bruksareal (BRA). Areal med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 19 kvm. Over garasjen er det en loftsbod der ingen deler av arealet er måleverdig som bruksareal grunnet lav takhøyde. Loftsstue er opprinnelig byggemeldt som disponibelt rom jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.09.2026 utført av Anticimex AS v/Jostein Jacobsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. - Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Frittliggende enebolig over to plan med solrik tomt og flott utsyn mot omkringliggende natur og kulturlandskap like ved Kjekstadmarka. Boligen ble oppført i 2001 og har en gjennomtenkt familievennlig planløsning med fire soverom, to stuer, to bad, separat vaskerom og en stor terrasse på 43 m² med direkte utgang fra stuen. Loftsstue er opprinnelig byggemeldt som disponibelt rom jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Oppvarmingen skjer i hovedsak via vannbåren gulvvarme tilknyttet gass og gasspeis i stuen, supplert med varmekabler på våtrommene. Kjøkkenet ble fornyet i 2014, og det er nylig gjort oppgraderinger på baderoms- og vaskeromsinnredninger. På tomten står også en romslig dobbelgarasje med tilhørende bod og loftbod. Entré: Entrédøren med glassfelter leder inn til en lys entré med mørke gulvfliser og god plass til yttertøy og sko. Rommet har malte slette flater på vegger og i himling, samt en hvitmalt trapp i heltre som fører opp til andre etasje. Fra entréen er det direkte adkomst til vaskerommet, badet i første etasje, to soverom og videre inn til stue og kjøkken. Stue: Stuen har en luftig utforming med store vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys og gir utsyn mot grønne omgivelser. En klassisk gasspeis med dekorativ omramming danner et lunt samlingspunkt, og gulvet har behagelig vannbåren varme. Rommet gir god plass til en romslig sofagruppe samt et stort spisebord i tilknytning til kjøkkendelen. Fra stuen er det direkte utgang via tofløyet terrassedør til den store terrassen på bakkeplan. Kjøkken: Kjøkkenet ligger i åpen løsning mot stuen og er innredet med en tidløs Strai-kjøkkeninnredning fra 2014 med profilerte fronter og benkeplate i heltre. Innredningen har rikelig med skap- og benkeplass, nedfelt kjøkkenvask med ettgreps armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter over benk. Kjøkkenet er utstyrt med en markant gasskomfyr, integrert kaffemaskin, oppvaskmaskin, nisje for kjøleskap/fryser og automatisk vannstopper med fuktsensor. Store vinduer over arbeidsbenken gir godt arbeidslys og flott utsyn over nærområdet. Det er kun integrerte hvitevarer som medfølger eiendommen. Selger opplyser at kjøleskap medfølger. Bad 1. etasje: Baderommet i første etasje er flislagt på vegger og gulv, og er utstyrt med varmekabler. Rommet har fått fornyet innredning med vegghengt servantseksjon i eikeutførelse, heldekkende servant og et bredt speil med integrert belysning montert i 2026. Videre er rommet utstyrt med dusjhjørne med innfellbare glassdører og gulvstående toalett. Mekanisk avtrekk med ventil i himling sørger for god ventilasjon. Vaskerom: Vaskerommet er et praktisk rom med flislagt gulv og gulvvarme. Rommet har fått nyere innredning med slette, grønne fronter og laminert benkeplate, opplegg for vaskemaskin og vegghengt utslagsvask. Her er også boligens gassfyrte sentralfyrkjele, varmtvannsbereder og enhet for sentralstøvsuger plassert. Mekanisk avtrekk i himling ivaretar ventilasjonen. Soverom 1. etasje: Første etasje rommer to soverom. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng, nattbord og kommode, med vinduer som vender ut mot hagen. Det andre soverommet har fleksibel bruksflate og er innredet med en romslig garderobeløsning, men kan like gjerne benyttes som barnerom eller gjesterom. Begge rommene har parkett på gulv og malte slette veggflater. Loftsstue: I andre etasje åpner planløsningen opp til en loftsstue med hvitmalt trepanel på vegger og i skråhimling, samt laminat på gulv. Rommet har en takhøyde på opptil 2,41 meter og vinduer i gavlen som gir vidstrakt utsikt over kulturlandskapet. Loftsstuen fungerer som en fin ekstra oppholdssone for familien med plass til sofagruppe, TV-møbel eller arbeidsplass. På begge langsider og bak badet er det bygget inn kott for lagring. Bad 2. etasje: Baderommet i loftsetasjen er flislagt på gulv, vegger og i himling, og har gulvvarme samt takvindu som tilfører naturlig dagslys. Rommet er innredet med vegghengt baderomsmøbel med toppmontert vaskebolle, fastmontert speil, dusjsone med glassvegg og gulvstående toalett. Soverom 2. etasje: Loftsetasjen har to soverom med hvitmalte trepanelte overflater og laminat på gulv. Rommene har skråtak med god takhøyde mot midten, og vinduer i gavlveggene som gir fint dagslys og grønt utsyn. Det er god plass til seng, nattbord og skrivebord. Uteområde og garasje: Fra stuen er det direkte utgang til en treterrasse på 43 m² med rekkverk og god plass til flere sittegrupper, spisebord og grill. Tomten på 979,5 m² er pent opparbeidet med plen, frukttrær, frodige blomsterbed og støttemurer i naturstein. Gårdsplassen har belegningsstein og leder frem til et overbygget inngangsparti samt en frittstående dobbelgarasje på 40 m² med integrert bod og uinnredet loftsbod med utvendig trappeadkomst. Det er montert el-billader i garasjen. Overflater: Gulv: Parkett, laminat og fliser i 1. etasje. Laminat i 2. etasje. Fliser på begge baderom og på vaskerom. Vegger: Malte slette flater i 1. etasje. Fliser på begge baderom. Malte slette flater på vaskerom. Trepanel, slette flater og MDF-plater i 2. etasje. Himling: Malte slette flater i 1. etasje og på bad i 1. etasje. Fliser i himling på bad i 2. etasje. Trepanel i himling i 2. etasje. Lagring: Etablerte kott på sidene i loftsetasjen, plassert på begge langsider og bak baderommet. Frittstående bod ved gårdsplassen i tilknytning til garasjen, samt uinnredet loftsbod over garasjen med adkomst via utvendig trapp. For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Gass og elektrisitet. Vannbåren gulvvarme tilkoblet felles gassanlegg i boligfeltet, med gassbrenner/fyrkjele plassert på vaskerom. Gasspeis i stue. Varmekabler på bad i 1. etasje, samt gulvvarme på vaskerom og bad i 2. etasje. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. Bygningen er iht. tilstandsrapport enebolig oppført i 2001/2002 over to etasjer. Bygningen er fundamentert med støpt plate på mark. Bærende konstruksjoner og etasjeskillere er oppført i treverk. Yttervegger er kledd med liggende trekledning. Yttertaket har saltakskonstruksjon i tre og er tekket med takstein, med forenklet undertak av sutaksplater. Takrenner er av metall og vindskier i treverk. Bygningen har entrédør med glassfelter, terrassedør med trekarmer og trevinduer fra byggeår samt takvindu på bad i 2. etasje. Det er montert gasspeis i stue. Boligen har overbygget inngangsparti og terrasse på bakkeplan med et areal på ca. 43 m². Frittstående garasje og bod er oppført i 2001 og tilbygd i 2006. Bygningen er oppført i trekonstruksjoner med liggende trekledning på fasader. Taket har saltak- og pulttakskonstruksjon i tre tekket med takstein. Totalt bruksareal for garasje og bod er 40 m². Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) Avvik som kan kreve tiltak: Våtrom - Bad 1. etasje - Noe slitasje på flisfuger på gulvet. - Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. - Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Våtrom - Vaskerom - Registrert motfall på deler av gulvflater utenfor sluksonen (ved trapp). - Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Våtrom - Bad 2. etasje - Hull etter tidligere innfestinger i dusjsonen, tettet med tettemasse. - Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. - Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. - Benyttet fleksislange på avløpet under servant. Tekniske anlegg - Varmtvannsbereder alder tilsier usikker fremtidig funksjon. - Gassfyrt fyrkjele fra byggeår har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Andre rom - 1. etasje - Registrert bomlyd og tegn til riss i fuger i enkelte gulvfliser i entré, samt slitasje på gulvets overflatemateriale. Loft - innredet - 2. etasje - Registrert knirk i deler av gulvet, samt tegn til lett slitasje og svelling i enkelte skjøter i laminatgulvet. Loft - uinnredet / kaldt loft - Kott - Dampsperren har tegn på enkelte hull, ufullstendige tettinger rundt rør og stedvis ufullstendig overgang fra skråtak til flat del. - Ventilasjonsløsning for takkonstruksjonen kan ikke kartlegges eller undersøkes fra innsiden grunnet manglende tilkomst. - Det er registrert fuktighet inne i rør for radonlufting og fuktskjolder på gulvet i området. Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - Målt lokale høydeforskjeller på opptil 26 mm i loftstue. Yttervegger inkl. fasader - Stedvis liten avstand mellom underkant av kledning og terreng, samt stedvis begynnende nedbrytning og elde på sidebelistninger. Vinduer og ytterdører - Enkelte vinduer har begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. - Takvindu viser begynnende tegn til slitasje og aldersrelaterte skader. Yttertak - Taket er kun inspisert fra bakkeplan og fra toppen av stige. - Boligen har en lukket takkonstruksjon. - Taktekkingen viser tegn til slitasje og elde, og har nådd en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. - Undertaket har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon. - Vindskier viser begynnende tegn til slitasje og elde. - Takrenner og nedløp viser tegn til slitasje og elde, og det er registrert stedvis utilstrekkelig fall. - Takgjennomføringer og tettedetaljer viser begynnende tegn til slitasje. Terrasse / platting - Terrasse ved boligen - Overflatematerialer og rekkverk viser tegn til slitasje, og det observeres tegn til svikt og skjevheter i fundamentene. Utvendig trapp - Trapp ved garasjeloft - Trappen viser begynnende tegn til generell slitasje og elde. Drenering - Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmur. Forstøtningsmur - Gangsti med oppbygning i treverk er utsatt for råte, og utglidning kan forekomme. Andre byggverk - Garasje og bod - Deler av ytter- og undertaket med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. - Ytterdør viser begynnende tegn til slitasje/skade på utsiden. - Takfallet på utbygg over bod ved garasje har i utgangspunktet for lav takvinkel til bruk av takstein. Se utfyllende tekst i tilstandsrapporten. Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU): Våtrom - Vaskerom - Hulltaking er ikke utført grunnet våtrommets utforming og begrenset vannbelastning (kun utslagsvask). Tekniske anlegg - Innvendig stakeluke er ikke påvist i boenheten, men kan være plassert bak inspeksjonsluker. Loft - uinnredet / kaldt loft - Kott - Boligen har en lukket takkonstruksjon uten full tilkomst. Yttervegger inkl. fasader - Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen i sin helhet er sikret mot gnagere. Helse, miljø og sikkerhet Innvendige trapper - Trappen har ikke håndløper på begge sider, har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m og inntrinn er mindre enn 0,25 meter. Trappen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet. Selger opplyser om at håndløper med festeanordninger finnes og medfølger dersom ny eier ønsker å montere. Yttertak - Snøfangerutstyr er ikke etablert. Utstyret på taket oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet eller funksjon. Utvendig trapp - Trapp ved garasjeloft - Rekkverket og trappen har for store åpninger, og trappen vurderes som noe bratt. Trappen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet. Forstøtningsmur - Forstøtningsmuren mangler fullverdig rekkverk, og det samme gjelder gangsti ved terrasse der det er en forholdsvis bratt skråning på nedsiden. Rekkverksløsningen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet. Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet. Selger beskriver også i egenerklæringsskjema: - Service og utskifting deler på gassanlegg i 2021. - Service varmtvannstank 2025 - Ny innredning vaskerom, ny innredning bad oppe og nede skiftet armaturer tilsvarende i 2025. Arbeid utført selv. - I forbindelse med nye innredninger på badene oppe og nede, har jeg skiftet armaturer og koblet avløp innenfor veggene. Altså bare det synlige. - Fjerning av mose på tak; i prosess. - i 2026 ble det lagt nytt tak på tilbygg garasje utførst av Cirkelbygg AS. - I 2015 ble det utført grunnarbeider i forbindelse med nedkjørsel til garasje og inngang, satt ned kum fundamentert på fylling som huset er bygget på. - I 2014 ble det utført arbeid på det elektriske anlegget i forbindelse med ny kjøkkeninnredning. - Ble montert El-billader garasje i 2025. Det er også satt inn nye spotter i garasjen i 2026. - Montert lysspeil på bad nede i 2026. - Skiftet frostfri utekran i 2025. - Det ble utført arbeid på innvendige avløpsrør og vannrør i forbindelse med nytt kjøkken i 2014. - Det har vært årlig ettersyn av gassanlegg i 2026. - I 2021 ble det skiftet ventilator, brennerpakning, snorpakning, og gassrørpakning. se utfyllende tekst i egenerklæringsskjema.

Parkering i frittstående garasje, samt på gårdsplass på egen tomt. Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiet tomt på 979 kvm. Tomten er skrånet med flate partier ved boligen, og er opparbeidet med hage, diverse beplantning, forstøtningsmurer i naturstein samt belegningsstein på gårdsplass og gangveier. Eiendommen har en ideell andel (1/46) i realsameie (gnr. 212 bnr. 429 438) for fellesarealer i området.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Kommunale avgifter var kr 25 638,- for 2025. I dette inngår gebyr for avløp, feiing, renovasjon og vann. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året. Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter. For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr. 9 580,72 av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden. Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 23 000,- pr. år. / 17 615 kWh. pr. år. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/ Nåværende eier har forsikring i Tryg som koster kr 6 463,- pr. år. Velavgift til Vesledammen Velforening er kr 3 500,- pr. år. Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke. Eiendommen er tilknyttet alarm, men denne følger ikke med salget. Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 610 000,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig). Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 6 440 000,-. Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme. For mer informasjon se skatteetaten.no